1. 我国住房租赁行业在政策与市场需求推动下发展迅速，但仍面临竞争加剧、盈利模式不清晰等困境，尤其是中资产"包租"模式经营压力显著增加。 2. 日本大东建托作为最大的长租公寓运营商，采用"代建+长期包租"模式，与业主签订35-40年协议承担市场风险，并通过大数据精准决策规避空置风险。 3. 大东建托业务涵盖建设......
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近年来，在政策与市场需求的共同推动下，我国住房租赁行业取得长足发展。但竞争加剧、盈利模式不清晰、运营效率有待提升、资产回报周期较长等问题，仍是长租企业普遍面临的现实困境。尤其是近年来随着租金持续下行，中资产“包租”模式的经营压力显著增加，部分长租企业集中关闭包租门店控风险。在此背景下，探索可复制、可持续的商业模式，成为行业实现高质量发展的核心议题。

大东建托是日本管理规模最大的长租公寓运营商，成立时间较早，商业模式经过完整经济周期验证，其经验对于当前国内长租企业优化运营模式、盘活存量资源，具备较强的借鉴意义。下文将系统梳理大东建托商业模式与核心能力，为中国住房租赁企业构建自身核心优势提供参考。

大东建托：以聚焦资产全周期管理的“代建+长期包租”模式，确立日本领先优势

大东建托是日本规模最大的长租公寓企业。大东建托成立于1974年，初期以建筑施工业务为主，随着日本市场需求的变化，其业务逐渐向住房租赁领域延伸，最终形成了以“代建+受托管理/包租+开发”为核心的商业模式。2024年，大东建托业务涵盖建设施工、不动产租赁、不动产开发等多板块，在管房源数达132.1万套，营业收入达1.8万亿日元，是日本市场体量最大的住房租赁运营企业，租赁住宅管理规模居日本首位已持续近30年。

图：大东建托成立以来管理房源规模与房屋出租率走势
数据来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

在土地私有制背景下，日本居民家庭财富多以不动产形式实现代际传承，不动产持有成本、税务规划等需求，催生出大量的物业托管与委托租赁业务。大东建托提供的?从土地规划、建筑设计、施工建设到长期租赁运营?的一站式租赁管理业务，正是围绕不动产资产优化配置与传承需求展开，其近四成业务需求来源于不动产继承相关规划。

大东建托的商业模式以整体包租为核心，为土地业主提供一站式的、风险托管的资产管理与增值服务。大东建托通常与业主签订35年-40年的长期包租协议，协议期间无论物业是否空置，大东建托均按约定向业主支付稳定租金（最初10年租金固定，此后每5年调整一次），并承担市场租金波动、房屋空置及租客管理等风险。合同期内，除租赁与运营管理外，公司亦承担物业主体修缮及原状恢复相关的主要成本，进一步降低业主持有与管理负担。对于建成超过30年的存量物业，公司会主动向业主提出重建方案，重新启动建设与租赁运营业务，进而形成可持续的收入与利润来源。这种长期深度绑定的合作模式，成为公司客户粘性与业务稳定性的重要基础。

图：大东建托的商业模式示意图
资料来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

值得注意的是，长期包租模式下，大东建托支付给业主的租金并非固定不变，而是与房产的持有成本、资产价值与区域租金水平等客观情况挂钩，保障了盈利空间。根据包租协议，大东建托会定期重新评估支付给业主的租金，评估后有可能下调租金，且依据日本《租赁法》第32条第1项规定，即使在非约定租金调整节点，大东建托仍可在特定条件下申请下调对业主支付的租金：一是土地及建筑物相关税费等持有成本发生显著变化，导致原租金水平缺乏合理性；二是物业资产价格波动及宏观经济环境变化，使得原有租金明显偏离资产价值、市场经济基本面；三是项目租金显著高于周边同户型同品质租赁物业。满足上述客观条件时，公司可不受包租协议约束申请减租；但若空置率上升等问题源于公司自身经营管理问题，则不能以此为理由单方面要求减租。

建设业务：基于前期详尽调查进行产品设计与定价，为租而建

从大东建托的业务板块来看，在建设业务板块，大东建托不只是建筑施工方。大东建托依托长期对租赁建筑的地理位置、交通便利性、公共设施、商业设施等市场状况的详尽调查，形成了丰富的数据积累，自建了“DK MAP”数据库，涵盖了大东建托建筑的19.6万栋建筑物数据及其他公司建设的94.6万栋建筑物数据。大东建托建设业务核心围绕“为租而建”展开，以保障新建物业的租赁适配性与收益水平。

在投资标的选择与定价设计端，公司依托DK MAP数据库与市场调研开展区域市场研判与租金定价，提升新建及改造项目的市场匹配度，为稳定高入住率奠定基础。在投资布局上，大东建托建立全国精细化网格化投策体系，严格执行区域供给管控策略，仅在租赁需求强劲、空置水平较低的区域推进新项目，从源头控制空置风险。公司将全日本划分为4533个细分监测区域，由内部调研团队持续跟踪区域市场数据，并结合对未来一年空置率的预判，将各区域划分为三类：建设促进区域，建设限定区域，建设休止区域，并每半年重新评估区域供需与出租水平，动态调整投资策略。确认投资标的后，大东建托依托对区位、交通、配套等维度的持续监测，叠加AI技术对同区域可比物业租金的分析，可制定高度客观、透明的租金定价体系。

在产品建设端，大东建托搭建多元化租赁住宅产品线，持续提升产品力与建筑技术水平，并通过标准化设计与施工体系保障项目品质。大东建托租赁产品覆盖低层租赁公寓、高层都市型租赁公寓、大型租赁社区等多种类型，并顺应社会发展趋势推进绿色低碳与适配性产品创新，重点发展净零能耗、全生命周期低碳减排等环保型租赁住宅，计划至2030年实现新建租赁住宅100%达到ZEH标准。同时，结合日本国情推出高防灾抗震住宅，配置防灾应急设施；针对家庭结构变化，推出面向育儿家庭、老年群体的专业化户型产品。在建筑技术方面，公司在外立面、室内装修材料、抗震隔音、节能降耗等方面持续优化，并建立从设计到竣工的全流程标准化管理体系，通过协同合作方与集团内资源统筹，实现项目质量、工期与成本的统一管控。

不动产租赁业务：全国化、数字化、人性化租赁管理网络，赋能营销与服务

不动产租赁业务方面，公司通过旗下专业运营平台搭建全国化租赁管理网络，形成高效的房源去化与服务体系，为整体包租模式的可持续盈利提供支撑。在租赁渠道端，公司以361家直营门店为基础，联动约1.2万家外部合作不动产中介及旗下专业经纪平台，形成广泛的获客渠道，支撑其入住率长期维持在97%以上。在运营服务端，公司通过专业化管理公司、客户服务中心、保洁与巡检团队实现标准化运营，并推出定额清洁、免保证人等创新服务，降低租客入住门槛。数据显示，公司免保证人服务使用次数由2020年的79.9万提升至2024年的95.6万。同时，公司推进数字化服务体系建设，支持租金、入住费用、退租清算等全场景信用卡支付，并通过ruum APP为租客提供账单查询、业务办理、优惠信息、生活资讯及智能问答等功能，提升租住便利度。此外，公司提供24小时应急维修服务，并定期开展物业巡检与养护，针对性解决传统租赁模式中押金、保证人、支付便捷性等痛点，形成差异化服务能力，为资产高效运营与租金现金流稳定提供保障。

数据来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

不动产开发业务：依托自有开发和管理能力延展业务链条

依托大东建托集团核心能力，公司持续延伸业务链条，其中不动产开发业务被列为公司2024—2026年中期经营规划的第二增长曲线与重点拓展领域，进一步借助开发与管理能力获取资产增值收益。大东建托不动产开发业务主要分为收购翻新再售、开发销售两类模式。

表：2024财年大东建托各业务的营收与利润情况
注：2024财年是指2024/4/1-2025/3/31的年度决算数据。
数据来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

收购翻新再售模式，即公司收购具备收益提升潜力的存量物业，包括老旧住宅、闲置商业物业等，通过重新规划、改造升级、功能优化等方式提升资产价值，再以租赁型物业资产形式出售给个人投资者及投资机构，并提供后续物业管理与租赁运营服务。该模式核心在于通过专业化改造与全周期运营服务实现资产价值重估，同时获取短期开发收益与长期管理收入。

图：大东建托“收购翻新再售”模式示意图
资料来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

开发销售模式，则是公司依托DK MAP大数据体系筛选优质地块，结合市场需求与土地属性开展产品定位、户型及配套规划，通过自有设计施工一体化能力完成开发建设，并面向投资者出售收益型物业资产，同时承接后续招租与运营管理。该模式下，市场调研、规划开发、设计施工、销售及运营均由大东建托集团主导，可确保产品定位贴合市场、建设质量可控、投资收益可预期，进而推动实现资产价值的最大化。

图：大东建托“开发销售”模式示意图
资料来源：大东建托官网，中指研究院综合整理

与传统房地产开发企业相比，大东建托的不动产开发业务与集团建筑施工、租赁管理核心业务高度协同。大东建托不动产开发环节的土地评估、规划设计、工程建设均可依托集团内部能力实现，有利于成本与质量管控。在资产销售环节，公司可依托行业领先的租赁运营能力为投资者提供长期包租与运营承诺，形成差异化竞争优势。开发业务在提升资金使用效率的同时，亦可为租赁管理板块持续输送优质在管项目，形成“开发—销售—管理”的正向循环，进一步巩固集团规模优势。目前，大东建托不动产开发业务以日本首都圈为核心，逐步向全国主要城市拓展，同时已在美国开启全球化布局。

总体来说，大东建托的核心优势在于其贴合日本市场需求的一体化商业模式与强协同壁垒。需求端受益于土地私有下的不动产传承与资产盘活刚需，通过长期包租模式绑定业主形成稳定客源；供给端以大数据精准决策规避空置风险，通过标准化建设与全品类产品满足多元租住需求；运营端统筹渠道整合与服务创新实现高效去化，建设、租赁运营、不动产开发三大业务协同形成“开发反哺运营”的增长循环。其商业模式的可复制性与抗风险能力，源于从土地到资产的全链条管控能力，作为日本长租公寓行业标杆，大东建托“需求绑定-供给控制-业务协同”的发展逻辑，对行业具有重要参考价值。

中国企业借鉴：强化专业能力建立品牌信任，拓展多元化盈利链条，以数据赋能精细化决策

根据日本总务省统计局“住宅·土地统计调查”数据，2023年日本租赁住房约1946万间，其中TOP5机构管理租赁房源347万间，占比18%，大东建托管理房源位居第一，市场份额达6.5%。而结合中国第七次人口普查长表数据来看，2020年我国城镇租赁家庭户超6000万户，截至2026年3月，TOP30长租企业管理房源在200万间左右，其中开业规模不足150万间，市场占比极低，全国20个热点城市的长租公寓整体机构化率也仅在5%左右。在“十五五”时期“培育市场化专业化租赁企业”的政策导向推动下，我国住房租赁市场整体的机构化率及专业长租企业规模均具备巨大的发展空间。

通过对日本大东建托商业模式的梳理，其成功实现快速规模化复制，主要源于打造了适配本土市场环境、具备可持续盈利能力的成熟商业模式。大东建托聚焦不动产代际传承及税务筹划的独特需求，采用长期包租、全链条一体化模式，通过代建、包租、开发三大业务的协同联动实现收益多元化，借助长期合同锁定业主资源，并以大数据应用与精细化运营有效控制空置风险，商业模式稳定性强、客户粘性高。同时，大东建托的成功也印证了租户需求导向、长期主义坚守、数据与专业知识积累、市场趋势洞察等核心要素对企业发展的关键支撑作用。

当前。我国长租市场已形成房企系、地方国企系、创业系等多元主体良性竞争的市场格局，但不同主体发展特征差异较大。其中，地方国企系长租企业凭借政策支持、低成本融资优势及存量资产储备，实现规模快速扩张，但在市场化运营效率提升与盈利模式优化方面仍需持续探索；房企系与创业系企业布局长租赛道较早，积累了相对成熟的运营管理经验，在产品设计迭代与精细化运营方面具备一定先发优势，但部分民营企业面临融资渠道较少、资金成本偏高、抗风险能力较弱等现实难题，尤其是早期依赖包租模式的企业，在当前租金下行周期中，面临较大的运营压力与盈利挑战。

结合大东建托的成熟发展经验，针对国内长租企业的核心痛点，建议从以下四大维度优化发展路径：

第一，强化专业化运营能力，坚守长期经营理念。长租企业需树立长期主义经营理念，聚焦租户核心需求，持续强化产品迭代能力、服务保障能力与成本管控能力，将经营重心放在提升租住体验与资产收益水平上，通过提供稳定、可靠的服务建立品牌信任，从而获得更高的客户粘性与资产溢价。

第二，优化运营模式，与资产持有方构建长期、稳定、互信的合作关系。针对包租模式下的租金波动风险，长租运营商应主动与大型机构业主建立基于长期合同的战略合作。通过输出专业运营能力，共同设计“保底+分成”等灵活收益模型，锁定优质房源，降低周期性风险。

第三，延伸业务服务链条，推动盈利模式多元化。借鉴大东建托多业务协同发展模式，国内企业应突破对租金收益的过度依赖。对于具备成熟运营经验的长租公寓运营商，可立足资产管理全链条视角，为项目提供融资对接、投资选址、产品设计与定位、招商租赁、运营管理等一体化综合服务，充分释放专业化运营管理价值。对于地方国企系长租企业，在“十五五”时期将成为盘活存量资产的核心主体，可重点布局存量住房改造业务。通过联合专业轻资产运营商、行业咨询机构，为存量资产持有方提供空间设计、装修改造、租赁运营一体化“焕新升级”服务，以装修增值收益、资产管理服务费、租金分成等多元方式拓宽盈利渠道，实现盈利模式结构化升级。

第四，数据赋能精细化决策。借鉴大东建托基于数据驱动决策的发展优势，长租企业应重视长期数据积累与市场趋势洞察能力建设。头部企业可通过与专业数据机构合作，整合行业长期监测数据与自有运营数据，构建覆盖全市场的租赁动态数据库，实现对各网格区域供需关系、租金波动、人口结构变化、产业分布特征、竞品运营策略等核心指标的实时监测。基于数据库搭建网格化投资与运营分析模型，为项目选址、产品定位、租金定价、招商策略、空置预测等关键环节提供数据支撑，推动业务决策从经验驱动向数据驱动转型。

长期来看，我国长租公寓行业仍处于发展初期阶段，行业规范化、专业化、规模化发展尚需时日，也存在巨大的发展机遇。大东建托的经验表明，唯有构建与本土市场深度适配、科学数据支撑、盈利逻辑清晰的发展模式，企业才能在未来的专业化竞争中建立核心优势。这要求长租企业不能仅着眼短期运营，更需致力于长期价值的创造，唯有如此，整个行业方能穿越周期，行稳致远。